El 26 de abril moderé una de varias conversaciones públicas sobre el estado de la vivienda en Medellín, citadas por colectivos sociales  y tituladas ‘Unos pocos buenos metros cuadrados’. La cita de aquella noche fue en Libros Antimateria. Queda en el barrio Florida Nueva, cerca del Estadio y de la carrera 70, en una de las comunas más turísticas y también más afectadas por el incremento de los precios del arriendo en la ciudad desde el año pasado.

María Eugenia Guzmán, integrante de la Junta de Acción Comunal de Florida Nueva, nos contó que ese corredor turístico entre los cerros Nutibara y El Volador es muy apetecido por muchas razones: “Una de ellas es la diversión”. A María Eugenia le preocupa que esto choque con las formas de vida de los habitantes de la comuna. “Todo mundo ve la oportunidad de sacar dinero. Aquí conocemos que alquilan hasta una cama para cuando vienen a parrandear”, nos contó.

También estuvo Carolina Moreno, abogada de la Corporación Jurídica Libertad que acompaña al Movimiento de Laderas de Medellín. Desde ese movimiento se vienen preguntando, desde antes de esta crisis de vivienda ¿qué Medellín pensamos y para quién? Nos recordó que los problemas de la vivienda tienen un recorrido histórico que, en el caso de la ciudad, ha pasado por organizarla en torno a actividades como el turismo. Y en ese modelo, los sectores más populares han tenido que acudir a modelos de territorio autoconstruido. “El déficit cualitativo y cuantitativo no surgió hoy ni es un fenómeno que empezamos a ver este año. Hoy se agudiza por ese fenómeno de Medellín para el turista”, dijo Carolina.

Y para no caer en el error de pensar que es cosa de clases medias excluidas, Dairo Urán, integrante de la Junta de Acción Comunal del barrio El Pacífico, en la comuna Villahermosa (ladera centro oriental, una de esas zonas de la ciudad donde la vivienda siempre ha estado en riesgo) nos contó que allí también se les está encareciendo la vida y que los arriendos, en zonas que incluso son de construcción informal, ya están rondando entre los $ 500 mil y el millón de pesos.

Este fenómeno de la capital de Antioquia, que ya se ha presentado en otras ciudades como Cartagena, ha dado pie a que se instale en la conversación el concepto de la gentrificación (y aquí pueden ver el diccionario colectivo que construimos sobre esa palabra). Ese término que para Antoine Casgrain y Michael Janoschka se ha difuminado por América Latina “para identificar algunos de los múltiples procesos de transformación urbana” que van desde la renovación de áreas centrales hasta la producción de urbanizaciones privadas en periferias históricamente ocupadas por las clases populares y que nombra un fenómeno de “reconquista” del suelo urbano por agentes inmobiliarios que reproducen la desigualdad de clase a nivel urbano.

Pero el debate alrededor de la gentrificación ocupa sólo una fracción de las discusiones sobre el derecho a la vivienda en el país. “Tenemos un déficit cuantitativo y cualitativo altísimo en el país”, nos dijo la investigadora María del Pilar López, PhD en Desarrollo Económico y docente de la Universidad de Los Andes. Los recursos no están bastando para atender estos déficits y la política estatal Mi Casa Ya se ha concentrado en subsidiar la demanda (compra), mientras que la oferta atraviesa choques que pasan por la situación económica global y por dinámicas territoriales.

Colombia ya no tiene instituciones como el Banco Central Hipotecario (desaparecido en 1980) que se encargaban de hacer proyectos de vivienda y gestionar la demanda, según nos contó Diego Velandia, director del Observatorio de Vivienda de la Universidad de los Andes. Estos cambios han concentrado en el mercado la gestión de la vivienda. “No hay una política real, estructurada y fundamentada en garantizar un acceso a la vivienda de calidad, no solo en términos de conseguir los recursos, sino de que sea una vivienda pertinente, que construya comunidad y que construya ciudad”, dijo.

Las cifras macroeconómicas se concentran en datos como las unidades de vivienda que se venden. Esto porque, como también explica la profesora López, el sector de la construcción dinamiza la economía y genera empleo de corto plazo, lo que ayuda a enfrentar choques como la desaceleración que recorre varias economías del mundo en 2023.

Lo que no reflejan esas cifras es la dimensión del problema de calidad. Velandia nos dijo que, según los datos que han recogido desde el 2006, el modelo de negocio en el que se construye la vivienda en el país (en el que los privados se encargan de todo el proceso de construcción bajo el sistema industrializado de muros de concreto, además de la venta y entrega, pero no de su posterior gestión), que tiende a ser uniforme sin importar consideraciones urbanísticas, climáticas, territoriales o culturales, no se ha materializado en mejores viviendas.

Además, más del 60 % de la vivienda en el país tiene problemas de calidad (que van desde el confort y la ventilación hasta inadecuados servicios sanitarios, entre muchos otros indicadores), según Diego Velandia, y ese es un problema históricamente desatendido porque como negocio no es comparable al de la construcción de viviendas nuevas.

El gobierno de Gustavo Petro tiene una apuesta en ese sentido, pero apenas está comenzando. Se trata del programa ‘Cambia Mi Casa’, que contempla subsidios dirigidos al mejoramiento de la vivienda popular. En Colombia, de los 17 millones de hogares registrados por el DANE,  cuatro millones de hogares tienen déficit cualitativo, es decir, sus viviendas se encuentran en malas condiciones.

“Aquí el protagonista viene a ser una o un albañil y una familia que dice: ‘arrégleme la casa en esto y en esto y en esto’. Es una cosa diferente. Si es el albañil, no es la empresa constructora”, dijo Petro en el lanzamiento del programa.

Para Diego Velandia, programas como ‘Cambia Mi Casa’ sí responden a necesidades que tiene el país, pero considera que sigue el problema del modelo de negocio: “No tenemos más modelos de gestión, de negocio, ni otros actores interviniendo y además la vivienda rural sigue siendo la ‘Cenicienta’ porque ahí no hay negocio”.

Y ese modelo se ha sustentado, además, con eslóganes como “Colombia, un país de propietarios”. Es decir que la idea de calidad y bienestar se ha asociado directamente con ser dueño, y eso, para Velandia, “es una gran mentira”.

Este modelo ha dejado de lado a la vivienda como un derecho que no es sólo individual, sino también colectivo. Mientras esa discusión sigue relegada de las políticas públicas, el mercado sigue moviéndose en dos únicas formas de acceso: la compra y el arriendo; y en dos grandes segmentos: la nueva y la usada.

El informe de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) para el primer trimestre del 2023 sugiere un panorama desalentador sobre la vivienda nueva. Según el cálculo a doce meses, hasta marzo de este año, se habían vendido 199.163 unidades de vivienda nueva, una caída de 25,4 % respecto a las 267.147 para el mismo periodo del 2022.

Esta caída se acentúa cuando se miran específicamente los datos de la Vivienda de Interés Social (VIS), aquella cuyo valor máximo son 135 salarios mínimos legales vigentes ( poco más de 150 millones de pesos a 2023). De las unidades de vivienda reportadas de marzo de 2022 a marzo de 2023, 142.950 fueron VIS. Es decir, 72 de cada 100 viviendas. El año pasado, cuando se dio el registro más alto de la década en este tipo de vivienda para el mismo periodo de doce meses, fueron 191.707 unidades.

Es decir que el mercado se redujo en 25,4 % en un año. Y si se comparan solo los datos de del primer trimestre de 2022 con los del mismo periodo de 2023, la caída es de 58 %, al pasar de 51.717 a 21.728 unidades VIS.

Según Camacol, “el contexto actual de la vivienda social no tiene precedentes en las crisis económicas de la última década y media”. Esto, en términos porcentuales, al compararlo con la crisis financiera por las hipotecas subprime en Estados Unidos (2008, la venta de VIS cayó 30 %), con la crisis de precios del petróleo (2014, la reducción fue del 3 %), con la crisis del COVID (marzo 2020, reducción del 23 % en VIS), según cifras del gremio constructor.

Aunque el sector ya venía resentido por la pandemia y por el desabastecimiento e incremento en el precio de insumos como el acero por la crisis logística global, otra razón más coyuntural de la caída de las ventas pasa por el programa público de acceso a vivienda Mi Casa Ya. Según le dijo Camacol a Mutante, desde su creación en 2015 “el programa ha llegado a más municipios en el país, con un crecimiento entre los hogares que tienen ingresos más bajos (especialmente hasta 2 salarios mínimos mensuales legales vigentes, SMMLV).”

Sin embargo, el gobierno de Gustavo Petro implementó modificaciones en la focalización, ya no solo por ingresos sino por calificación en el Sisbén, para otorgar los subsidios de ese programa con el objetivo de llegar a zonas más apartadas del país, “algo que, sin embargo, consideramos ya venía haciendo”, nos dijo Camacol. Esto causó una pausa en los desembolsos y frenó la entrega de vivienda.

Las dificultades de Mi Casa Ya no pasan solo por este gobierno. La profesora María del Pilar López nos explicó que uno de los aspectos claves es que hay pocos recursos porque “el gobierno anterior en su necesidad de dar la mayor cantidad de subsidios, utilizó vigencias futuras” y eso redujo los recursos disponibles para este año. “Fue tanta la demanda que esto superó por creces la cantidad de subsidios posibles”, dijo.

Para ella, los cambios del gobierno actual apuntan en la dirección correcta, pero la transición fue muy rápida “y eso causó un poco de confusión entre las personas que ya habían solicitado el subsidio y las personas interesadas en solicitarlo”. Entre otras razones porque no todas las personas que ya tenían el trámite en curso tiene calificación en el Sisbén.

Pero parte del problema parece estar resolviéndose. Según Camacol, el anuncio del presidente Petro de adicionar 1 billón de pesos al presupuesto de Mi Casa Ya en 2023 “es una excelente noticia para continuar con el programa y garantizar el acceso”. Aún así, la vivienda nueva también está sufriendo incrementos en su valor.

Las cifras del Dane para el último trimestre de 2022 (octubre a diciembre) señalan que, en promedio, los precios de venta de la vivienda nueva aumentaron 8,78 %. Esto es 2 % más que el aumento que se había registrado en el mismo periodo de 2021.

Esos incrementos no son uniformes. Al desagregar por ciudades y estratos, el Dane muestra que donde más se incrementaron los valores en 2022 fue en las viviendas de estrato medio y alto en Armenia (39 % y 16 %, respectivamente), en el estrato bajo en Bogotá (12,33 %) y en los estratos medios de Medellín (16,95 %) y Cali (12,60 %).

El arriendo no sube por igual en todo el país

Y está el segmento de la vivienda usada, tanto en venta como en arrendamiento. La Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas) nos explicó que para ellos, ante las dificultades del sector de vivienda nueva, quienes compran vivienda como inversión demandan más vivienda usada.

La vivienda usada para la venta se encareció 7,7 % en 2022, según Fedelonjas. Karina Reyes, la presidenta de la Federación, explicó que la pérdida de poder adquisitivo de las familias, así como las altas tasas de interés y los ajustes a los subsidios de Mi Casa Ya, son algunas de las explicaciones de la caída en la venta de vivienda nueva que le están dando más poder a la venta de vivienda usada. “Las familias encuentran en el mercado del usado precios más beneficiosos, áreas más generosas y más opciones de ubicación”, dijo.

A diferencia de la vivienda nueva, en la que quienes compran deben esperar la terminación de proyectos, la vivienda usada suele estar disponible de inmediato, con lo que se evita pagar cuota y arriendo al mismo tiempo “que es una de las dificultades más grandes para el acceso al techo propio”, según Reyes. Y sin embargo, según cifras del Dane recogidas por la Federación, los desembolsos para compra de vivienda usada cayeron 30,23 % en 2022.

Al incremento de los precios de venta se le suma el crecimiento de la demanda de viviendas para alquiler, sobre todo en estratos 3 y 4. Las tasas de interés dificultan el acceso a crédito hipotecario y eso se traduce en más demoras para la compra y venta de viviendas, por lo que quedan más tiempo a disposición de ser arrendadas en un contexto de demanda creciente por fenómenos como el trabajo remoto que ha llevado a que tras la pandemia muchas personas regresen a ciudades intermedias.

Esto es, a grandes rasgos, parte del fenómeno que vive Medellín. Pero al caso de esta ciudad hay que agregarle otros como el crecimiento del nomadismo digital, la ‘turistificación’ de varios sectores, la destinación de viviendas que estaban en arriendo a plataformas como Airbnb e incluso la oferta y demanda de explotación sexual por parte de extranjeros. Varios medios vienen exponiendo estas causas y en este reportaje también exploramos algunas de ellas.

A nivel nacional, según nos explicó Fedelonjas, hay por lo menos tres fenómenos que explican el aumento de los precios de los arriendos. Primero, que cerca del 25 % de la vivienda nueva se compra para ser arrendada, es decir, como inversión. Al haber menos disponibilidad de vivienda nueva, hay más presión sobre la usada y por lo tanto menos oferta para arriendo. Segundo, el incremento de los hogares unipersonales, que multiplica la demanda. En este caso, no solo se multiplica la oferta sino que en muchos casos se trata de personas con suficiente capacidad adquisitiva como para decidir vivir solas, lo que también presiona el precio. Y en tercer lugar, el aumento de precio de la vivienda nueva, incluso la VIS.

Pero en el caso del arrendamiento, el precio promedio está subiendo en el país menos que el límite autorizado, que es de 13,2 %, según Fedelonjas. Entonces, para esta agremiación, casos como el de Medellín son todavía excepcionales.

Para Diego Velandia (U. de Los Andes), aunque la discusión y atención mediática se ha concentrado en Medellín y su Área Metropolitana, se trata de un fenómeno que históricamente ha ocurrido en muchas ciudades. “La vivienda se vuelve, no un derecho, sino un bien de negocio, y empiezan a cambiar las dinámicas”, dijo. Esto termina desplazando a unas familias y precarizando la vida de otras: “Si se deja al mercado regular esto, claramente se va por donde haya más ganancia”.

El 17 de abril, Fedelonjas le recomendó al gobierno impulsar un subsidio de arrendamiento, ya que hasta ahora la política de vivienda se ha concentrado en la compra de VIS. “Esto porque el acceso a una vivienda digna y adecuada es limitado para los hogares que, por su nivel de ingreso, les es muy difícil pagar cuota y arriendo al mismo tiempo, lo que los desmotiva a ser propietarios”, dijo entonces Karina Reyes, presidente de Fedelonjas.

Al respecto, María del Pilar López cuenta que la evaluación de estas políticas en otros países no sugiere que sea muy efectiva, pero que sí es una posibilidad que el Gobierno está estudiando para poblaciones específicas que se ven expuestas a choques negativos y como respuesta de corto plazo. Esto incluye, por ejemplo, a comunidades afectadas por olas invernales y a migrantes que llegan al país en condiciones de vulnerabilidad y sin redes de apoyo, inicialmente. Pero por ahora, es apenas una posibilidad en evaluación.

Otras políticas contenidas en el Plan Nacional de Desarrollo aprobado por el Congreso la primera semana de mayo, incluyen la posibilidad de destinar bienes extintos a vivienda de grupos vulnerables. Y establece que la VIS puede superar el tope de 135 salarios mínimos, según estudios técnicos, en Amazonas, Guaviare, Guainía, San Andrés, Providencia y Santa Catalina, Putumayo, Chocó, Vaupés y Vichada, entre otras disposiciones sobre ordenamiento territorial, subsidios de vivienda urbana y rural, así como el fortalecimiento de la “vivienda diferencial”, de interés cultural y con sistemas alternativos de construcción.

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El 26 de abril, la conversación en Antimateria cerró con cierto pesimismo en el ambiente. Son décadas de acumulación de modelos que han excluido a cientos y millones del espacio mismo de la ciudad, como en tantas de nuestras ciudades. Le pregunté a Carolina, la abogada que acompaña al Movimiento de Laderas, si creía que hoy —al menos en Medellín— estamos hablando de la vivienda porque esos problemas que históricamente han sufrido las clases populares llegaron a las clases medias y altas. “Así es”, me respondió.

Un rato antes de regresar al barrio El Pacífico en su moto, en esa noche de lluvia tenue, Dayro Urán nos dejó una frase que probablemente condensa los temores que hoy habitan a muchos habitantes de nuestras ciudades que ya comienzan a sentirse expulsados: “Persona que en 10 años no tenga una casa se va a tener que trasladar”.